¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler?

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Letrero de 'se alquila' en viviendas de alquiler

El ahorro en tiempos en los que la inflación galopa sin control: no parece la mejor opción. Es necesario invertir para evitar que esa erosión permanente afecte a nuestro patrimonio y la inversión en vivienda se sitúa como una de las opciones preferidas de muchas personas. Sin una ayuda experta esto puede ser tarea compleja, por suerte podemos utilizar un software para inmobiliarias que permite, entre otras cosas, calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler.

Estas compañías brindan un acompañamiento total a los propietarios y futuros propietarios de este tipo de inmuebles. Eso sí, no todas están a la vanguardia, pues algunas no aprovechan los avances tecnológicos para gestionar las viviendas de sus clientes, mientras otras sí lo hacen.

En este artículo mostraremos de qué manera se puede calcular la rentabilidad de una vivienda y cómo las inmobiliarias ayudan con este tipo de gestiones.

¿Qué es la rentabilidad de una vivienda de alquiler?

Pareja llegando a una vivienda de alquiler

En pocas palabras, la rentabilidad de una vivienda de alquiler es el rendimiento económico de una vivienda de la que somos propietarios y que se obtiene al arrendarla a un tercero. Este último, a su vez, paga una renta mensual por el uso y disfrute de esta propiedad.

Por supuesto, esa rentabilidad puede ser estimada de forma previa a la inversión de compra de la vivienda. Por eso, adquirir una casa para arrendar, implica algunas comprobaciones iniciales para determinar si la inversión está dentro de los márgenes de rentabilidad adecuados.

Es decir, la persona invierte dinero en la adquisición de un inmueble que, además, de poder revalorizarse en el mercado, rinde mensualmente un dinero. Para esto, existen dos factores a tener en cuenta los cuales son: precio de compraventa de la vivienda que se prevé alquilar y renta de alquiler, el costo que se estima cobrar.

¿Cuál es la fórmula para calcular la rentabilidad de una vivienda?

Persona calculando la rentabilidad de una vivienda de alquiler

Ya hemos mencionado los dos factores a tener en cuenta para calcular la rentabilidad de una vivienda de alquiler. Ahora, es momento de conocer la fórmula para hacer ese cálculo:

Por ejemplo, si el precio de la vivienda es de 200.000 euros y el alquiler mensual es de 1650, lo primero es multiplicar la renta mensual por los 12 meses:

1650 x 12= 19.800

A continuación, la cifra resultante se divide entre el precio de la compraventa de la vivienda:

19.800 / 200.000 = 0,099

Este último resultado se multiplica por 100 y de esta manera se obtiene el porcentaje de rentabilidad de la propiedad:

0,099 x 100 = 9,99 %

Este 9,99% sería el porcentaje de rentabilidad de una vivienda de alquiler, partiendo de los conceptos de precio de compra y alquiler anual, pero esta no es real y por eso se llama rentabilidad bruta.

La rentabilidad neta de una vivienda de alquiler

Mujer recibiendo las llaves de su vivienda de alquiler

En este punto describiremos la forma en la que se puede conocer la rentabilidad neta de una vivienda de alquiler. Para obtener esta se deben tener en cuenta diferentes gastos variables, los cuales se dividen en tres categorías:

Gastos de inversión

Los gastos de inversión son todos los necesarios junto con los impuestos asociados a la compra de una vivienda y que suman al precio de compra de la misma. Entre estos se pueden diferenciar: gastos de notaría, impuestos, gastos de inscripción, reformas o actualización del estado de vivienda y la comisión del intermediario.

Gastos fijos

Por su parte, los gastos fijos son aquellos de los que tendrás que responsabilizarte cobre o no cobres la renta mensual, por eso son fijos. Estos se deben tener presentes cuando la vivienda se quede vacía hasta que puedas volver a alquilarla. Esos incluyen la comunidad de propietarios, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el seguro de continente de la vivienda, los servicios de consumo mínimos y los costes de administración de alquiler.

Gastos de mantenimiento

En este apartado se consideran los gastos asociados al mantenimiento de la vivienda para que se preserve en buenas condiciones. Estos se pueden considerar como imprevistos o defectos ocasionales como reparaciones, derramas y gastos de puesta a punto. Estos últimos podrían ser la limpieza, el arreglo de armarios de cocina, puertas y la pintura de las paredes.

Luego de saber cuáles son los diferentes gastos variables que pueden hacer, en este punto ya es posible descubrir la fórmula para calcular la rentabilidad de la vivienda a partir de estos.

La fórmula para calcular la rentabilidad neta

Objetos que simbolizan una casa de alquiler

Considerando lo anterior, llega la cuestión fundamental que es el cálculo de la rentabilidad neta de la inversión realizada. Para esto, se deben realizar cálculos partiendo de todo lo dicho y a continuación daremos un ejemplo:

Tenemos que el precio de compraventa de una vivienda es de 200.000 euros. A esto debes añadirle los gastos de inversión que podrían ascender hasta los 25.000 euros (200.000 + 25.000 = 225.000).

La renta anual bruta sería de 19.800 según el ejemplo anterior, mientras que los gastos fijos podrían ser de 1.800 euros y los de mantenimiento ascenderían de forma estimada hasta los 1.200 (el total de gastos sería de 3.000 euros).

Así, la fórmula sería:

ingresos anuales – gastos / inversión x 100

Entonces, tendríamos que los ingresos anuales serían de 19.800 euros, los gastos 3.000 y la inversión total de 200.000.

 (19.800 – 3.000) / 200.000) x 100 = 8,4 %

Así, la rentabilidad neta de una vivienda de alquiler con los datos anteriores es de 8,4 %. Si tenemos en cuenta la rentabilidad bruta, hay una diferencia importante, ya que esta era de 9,99 %.

Conclusiones

Como se pudo ver, calcular la rentabilidad de una vivienda de alquiler no es algo imposible, pero sí hay que tener en cuenta muchos aspectos. Lo fundamental es que, además de que las personas haga sus propias cuentas, se asesoren de profesionales en el tema.

Es sabido que en el mercado hay muchas empresas que ofrecen sus servicios, por lo que las inmobiliarias deben buscar ser diferenciales. ¿Y cómo pueden hacerlo? Echando mano de la tecnología y los diferentes software como los que ofrece Homming en España.